Договор купли продажи недвижимости в последние несколько лет в России в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Нормы о договоре купли продажи недвижимости объединены в ГК РФ в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли продажи недвижимости.

По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Стороны в договоре купли продажи недвижимости

Сторонами договора купли продажи недвижимости — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования). Продавцами по договору купли продажи недвижимости могут выступать собственники недвижимости, а также лица, которым законом или собственником предоставлено право продажи недвижимости. Т.к. объекты недвижимости неразрывно связанны с землёй, то владение и пользование такими объектами со стороны продавца предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится недвижимость. Покупатель согласно любому юридически проработанному образцу договору купли продажи недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенные условия договора купли продажи недвижимости

Существенными условиями договора купли продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о ценепродаваемого объекта недвижимости, которое обязательно должно присутствовать в тексте образца договора купли продажи.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора купли продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ). При отсутствии в образце договора купли продажи недвижимости согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Момент вступления в силу договора купли продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст.425 ГК РФ и п.1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания образца договора купли продажи недвижимости продавцом и покупателем.

Исключение составляет лишь договор купли продажи жилых помещений. Договор купли продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Форма договора купли продажи недвижимости

Договор купли продажи недвижимости заключают в письменной форме. Регистрировать договор или нет — зависит от вида недвижимого имущества. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора купли продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ) и договора купли продажи предприятия (ст.560 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит не сам договор купли продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ). Таким образом, при купле-продаже жилого помещения или предприятия совершают два регистрационных действия (регистрация договора купли продажи недвижимости и регистрация перехода права), а при купле-продаже нежилого помещения — только одно (регистрация перехода права к покупателю).

Приложения к договору купли продажи недвижимости

Сопутствующие документы к договору купли продажи недвижимости

Для совершения сделок с объектами недвижимости необходимо иметь ряд документов, без которых сделка будет считаться недействительной. К таким документам относится технический паспорт объекта недвижимости.

Кадастровый паспорт - результат технической инвентаризации и технического учета таких объектов недвижимости, как здания, сооружения, помещения, квартиры. Данный документ содержит описание технических характеристик объекта недвижимости (площадь, этажность, наличие коммуникаций, материалы несущих конструкций и перекрытий, данные о дате постройки, техническую стоимость объекта и т.д.). Неотъемлемыми приложениями кадастрового паспорта являются планировки внутренних помещений. Кадастровый паспорт - срочный документ. Для объектов нежилого фонда кадастровый паспорт действует пять лет, для квартир - один год. Так же как и кадастровый паспорт земельного участка, данный документ необходимо обновлять при намерении распорядиться недвижимостью, а также в случаях изменения внутренних планировок (перепланировка), коммуникаций (переустройство) или внешних границ объекта (реконструкция).

Эти данные содержатся в кадастровом паспорте земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.

Свидетельство о государственной регистрации прав — документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

При заключении договора соответствующая Сторона обязана предоставить правоустанавливающие документы, копии которых прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью.

Акт имеет определенную стандартную форму и применяется на основании и в соответствии с договором, к которому прилагается; количество экземпляров акта и количество передаваемых объектов недвижимости и их характеристики определяются индивидуально в каждом конкретном случае.